رئيس "التمويل العقاري": 800 مليون دولار دعم البنك الدولى للإسكان الاجتماعي.. ولا ننافس القطاع الخاص (حوار)

 

 

 

 

أكدت مي عبد الحميد رئيس صندوق التمويل العقاري أن مشروع الإسكان الاجتماعي الـ 500 ألف وحدة هو المشروع الأضخم في مصر، من حيث العدد والتمويل.

 

وأضافت "يعد المشروع نجاح بكافة المقاييس لفكرة التمويل العقاري التى ظلت مهمشة طوال سنوات، كما يدعم تحقيق الشمول المالي من خلال ضم فئات لم تتعامل في حياتها مع بنك من خلال النظام الذى يطرحه الصندوق".

 

وقالت في حوارها لـ "الفجر"، أن الصندوق ملتزم بتسليم الوحدات كاملة التشطيبات للمستحقين في المدة المحددة بنفس السعر المتفق عليه وهو 154 ألف جنيه، رغم ارتفاع أسعار مواد البناء بسبب زيادة أسعار الدولار، مؤكدة ان الصندوق ينوع برامجه بشكل مستمر حتى تخدم كافة فئات المجتمع خصوصاً الأقل دخلاً، وهو سبب رئيسي في طرح برناج الإيجار المدعوم من الصندوق بنسبة 100%، هذا إلى جانب موافقة مجلس الوزراء على منح وحدات لفئة ذوي الدخل الأعلى حتى خمسة آلاف جنيه بدون دعم وبسعر 180 ألف جنيه للوحدة.

 

والعديد من الأرقام والمفاجأت تكشفها رئيس صندوق التمويل العقاري في السطور التالية:

 

الصندوق لا يعطى تمويل عقارى، ولكن دوره يقتصر على  تأهيل  الناس للحصول على التمويل العقارى من البنوك  داخل برنامج الاسكان الاجتماعي وفق الشروط المعلنة، والتي من أهمها أن سقف دخل الأسرة لا يتجاوز 3500 جنيه و2500 للأعزب.

 

هذا إلى جانب شهادة الدخل للزوج والزوجة، عقد ايجار إذا كان ساكن في شقة إيجار صورة البطاقة الشخصية للمتقدم والزوجة للتأكد من محل الإقامة وملكيته لشقة أخرى من عدمه ويقوم بملئ استمارة وإرسالها بالبريد ثم نقوم بالفرز، والمستوفي للشروط والمستندات يقبل معنا والغير مستوفي يستبعد.

 

 

طبقاً لتعليمات السيد رئيس الجمهورية تم قبول كافة المتقدمين المستوفين للشروط، وسنبنى وحدات بعددهم جميعاً، وبالنسبة لأصحاب الكراسات الحمراء (الاستلام الفوري)، تقدم حوالي 133 ألف، تم قبول حوالى 113 ألف واستبعاد حوالى 20 ألف لعدم استيفاء الأوراق.

 

وبالنسبة للتخصيص هناك مدن ليس فيها أولويات لأن عدد الوحدات يساوي أو أكثر من عدد المتقدمين سنستوعب فيها كل الناس، وفي مدن عدد الوحدات أقل من المتقدم سيتم تخصيصها وفقاً للأولويات، المعتمدة من مجلس الوزراء، وهى: 5% لذوي الإعاقة، الأسرة الأصغر سناً والأكبر عدداً ، وكان هناك شرط الأقل دخلاً ولكن وجدنا أن البعض يتحايل ويقلل في الدخل فاستبعدنا هذا الشرط، ويطبق الاولويات على اختيار الـ 5% من ذوي الإعاقة، وفي بعض الأحيان لا يستوفى بالكامل.

 

 

الشقة ثمنها 154 ألف جنيه بالإضافة إلى 5% وديعة صيانة، و التمويل يكون على حسب الدخل بمعنى إذا تقدمت سيدة مرتبها 1000 جنيه المفروض ستدفع حد أقصى 40% من دخلها حوالي 350 جنيه، إلى جانب 5% فائدة فالقرض المتاح لها سيكون قليل جداً وبالتالى مطالبة بدفع مبلغ كبير قبل استلام الوحدة وهو الفرق بين ثمن الوحدة والقرض الممنوح.

 

بالنسبة لنا نحن لا نرفض أى متقدم مستوفي المستندات ولكنها في البنك تتعاقد بشروط التمويل العقاري وبالتالي يجب أن تلتزم بتلك الشروط وللبنك حق الرفض في حالة عدم قدرتها على السداد.

 

 

وقعنا اتفاقيات تمويل مع 17 بنك منهم حوالي 13 يعملون بكفاءة كبيرة ويأتى على رأسهم البنوك الحكومية الكبيرة وهي: بنك التعمير والاسكان، والبنك الأهلى وبنك مصر و بنك القاهرة وبنك الاستثمار العربي و والبنك العقاري العربي، وبنك التنمية الصناعية.

 

 

الدعم مرتبط بالدخل فكلما قل الدخل زاد الدعم والعكس، فإذا كان راتبك 1500 جنيه تحصل على دعم 25 الف جنيه، وكلما زاد الدخل 100 جنيه قل الدعم 1000 جنيه، وهكذا.

 

وأى محاولة للتحايل يتم اكتشافها اثناء الاستعلام الميداني، سواء في أماكن السكن أو العمل وبالتالى العدد بيقل مع الاستعلام الميداني بنسبة 50% تقريباً، حيث أن كثير من شهادات الدخل بتكون مجاملات للأسف.

 

 

الصندوق متعاقد مع 15 شركة استعلام ائتمانى من المتعاملين مع البنوك، والتكاليف 125 جنيه يدفعها المتقدم في الإعلان حيث يدفع 9125 جنيه، بعد الاستعلام يتم تحويل العميل للبنك مع مبلغ الدعم الذي يحدده الصندوق، ثم يقوم البنك بتسديد ثمن الشقة للصندوق ويتعامل مع المتقدم بالتقسيط على مدار 20 سنة بفائدة من 5 إلى 7% متناقصة حسب الدخل.

 

اجمالى قيمة الدعم بلغت حوالي مليار جنيه حتى الأن لـ 53 ألف مستفيد، مقابل حوالي 4.2 مليار جنيه تمويل من البنوك، بالنسبة للوحدات التى تم تسليمها خارج المشروع الحالي.

 

أما بالنسبة للدعم المتوقع بمشروع الـ 500 ألف وحدة، فالمرجح أن يصل بالنسبة لـ 100 الف وحدة التى سيتم تسليمها فورياً (الكراسة الحمراء) إلى حوالي 2 مليار جنيه دعم غير تمويل البنوك.

 

وبالنسبة للوحدات تسليم بعد عام (الكراسة الزرقاء) على الأعداد الحالية والبالغة حوالي 300 ألف متقدم، إذا تم قبولهم جميعاً بعد الاستعلام الميداني قد يصل إلى 6 مليار جنيه.

 

 

الصندوق ملتزم بالسعر المعلن للوحدات بإعلان الإسكان الاجتماعى لجميع المستحقين سواء بالنسبة للتسليم الفوري أو بعد عام ، إنما في حالة عمل إعلان جديد سيكون بالسعر بعد الزيادة وفقاً للارتفاع في أسعار مواد البناء وتكلفة الوحدة، وكنا منوهين عن ذلك في بداية البرنامج أن أسعار الوحدات بتختلف تبعاً للمتغيرات.

 

 

مع الأعدد المهولة التى تتقدم لإعلانات الإسكان الاجتماعي اليوم، يستلزم تسجيلهم على قاعدة البيانات وقت طويل نسبياً، وقد بدءنا في تسجيل أصحاب الكراسات الحمراء أولاً (التسليم الفوري) وأعلنا عن ذلك، وبالفعل انتهينا من تسجيلهم على قاعدة بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، أما  المحولين وأصحاب الكراسات الزرقاء (التسليم بعد عام) يتم تسجيلهم بعد الانتهاء من التسليم الفوري بعد إعلانهم بالقبول أو الرفض حتى يبدأوا في سداد باقى قيمة مبلغ مقدم الحجز بداية من أول نوفمبر بواقع 4 ألاف جنيه كل 3 أشهر.

 

وطول الفترة المستغرقة في التسجيل ناتج عن مراجعة المستندات حيث أنه لا يسجل على قاعدة البيانات غير مستوفي الأوراق، أم الغير مستوفين يتم رفضهم من البداية، ونسعى مستقبلاً إلى ميكنة التسجيل منذ بداية التقديم في مكاتب البريد بحيث يتم سحب الأوراق ووضعها على قاعدة البيانات من البداية ويتم التنسيق في ذلك مع البريد بالتعاون مع وزارة الاتصالات، ونجهز أيضاً موقع الصندوق حتى نستطيع في مرحلة من مراحل المشروع التقديم الإلكتروني من خلال الموقع مباشرتاً.

 

 

سيتم إعلان المقبولين والمرفوضين من أصحاب الكراسة الزرقاء والمحولين قبل نهاية الشهر الجاري، من خلال خدمة الرسائل القصيرة، حتى يبدء المقبولين والمحولين من الإعلان السابق في دفع باقي مقدم الحجز بواقع 4 آلاف جنيه كل 3 أشهر، في فرع البنك المحدد لهم كما سيقوم البنك بالاتصالا بهم.

 

وهو بذلك مقبول مبدئياً لاستيفاء المستندات لحين اتمام الاستعلام الميداني والذى قد يثبت أنه غير مستحق نتيجة امتلاكه شقة أو لحصوله على قرض لتمويل شئ أخر.

 

تتنوع إما لنقص الورق في البداية، أو في مرحلة الاستعلامات الميداني لأن الدخل متجاوز أو يمتلك شقة.

 وتكاليف الاستعلام مدفوعة مقدماً، ومن يطلب منه المستعلم أى مبلغ يقوم بالإبلاغ عنه فوراً وسيتم تحويله للنيابة، فالمستعلم دوره غير نهائى حتى إذا دفعت له أى مبلغ كرشوى ممكن الأوراق تترفض في النهاية.

 

سيكون رد الصندوق عنيف على كل من يتحايل، لأن الناس دى بتعطل ناس مستحقة كان من الممكن أن تحصل على تلك الوحدات، وسنرفع قضايا على الناس التى تحايلت وقدمت مستندات غير سليمة سواء فيما يتعلق بالدخل أو عدم امتلاكهم لشقة أخرى وبيكون فيها غرامة وسجن سنة.

 

 

الدخل المناسب وفقاً للشروط المعلنة وأن يلتزم بدفع حد أقصى للقسط 40% شامل وديعة الصيانة، ومن يستطيع دفع مقدم أكبر هذا سيقلل عليه القسط، والشروط النمطية هى السداد على  20 عام، ولا يجب أن يكون لدى المتقدم أعباء أخرى مثل قرض أخر وبالتالى إذا كان عنده قرض أخر بيدفع مقدم أكبر أو يرفض تمويله.

"اللى مش هيقدر يدفع مقدم نزلنا لهم نظام الايجار"،  وعاملين كراسات شروط في البريد وحدات غرفتين وصالة تشطيب كامل بإيجار مدعوم 300 جنيه، وهو سعر غير موجود في مصر على الإطلاق ومدعوم بحوالي 300 جنيه شهرياً أي بنسبة 100% للأسرة التى يقل دخلها عن 1000 جنيه بنظام الايجار جديد لمدة 7 سنوات، حيث يقوم بدفع وديعة صيانة بقيمة 3 أشهر ايجار وقيمة تركيب عدادات الكهرباء والغاز والمياه.

 

 كما يتم  منح المأجر أولوية في تملك الوحدة في حالة تحسن ظروف دخله وانطباق شروط التمويل العقاري من أجل التملك عليه.

 

وتم بيع حوالي 8500 كراسة حتى الأن والمتاح 6000 شقة في 10 مدن جديدة بالمحافظات، وهناك أولويات أيضاً لقاطنى المناطق العشوائية، والأرامل، والمرأة المعيلة، وذوي الإعاقة وهم أولوية أولى لأنه يصعب عليهم الحصول على تمويل التمليك، وهو لا يشمل القاهرة والجيزة لأن العدد بهما مهول وهذه المرحلة تجريبية للتعرف على عيوب التنفيذ وبالتالى اختارنا أن نبدء تنفيذها بشكل محدود في المحافظات، كما أن فتح باب الإيجار بالعاصمة لا يتفق مع اهداف التخطيط العمراني حيث يشجع على الهجرة من الريف للمدن.

 

وهي تجربة خاضعة للتقيم لأننا عندما نقوم بتنفيذ برنامج نريد له النجاح  قبل التوسع فيه، كما أن تلك الوحدات عالية المخاطر، حيث أن الصندوق يضع أموال في وحدات لا تسترد  وبالتالي ممكن ناس لا تدفع الإيجار فالفلوس تتعطل وهي خسارة، وممكن أخرين يخربوا الوحدات لأنها ليست ملكهم في النهاية.

 

والتساؤل هو "احنا ازاى بنبنى الارقام دى النهاردة؟" أكيد من ما ستدفعه البنوك كثمن للوحدات حتى استطيع إعادة البناء، إنما الايجار فلوس هتطلع ولن يأتى مردود لها يتيح إعادة التدوير، ولكننا اتجهنا إلى الايجار حتى يكون البرنامج شامل ويتيح الفرصة لكافة فئات المجتمع، وصندوق التمويل العقاري لا يتقاضى أى نسبة ربح من البنوك نحن نتقاضى فقط ثمن الشقة.

 

حصلنا على قرض من البنك الدولي لصالح صندوق التمويل العقاري بقيمة 300 مليون دولار تم تغطية المليار الأول منهم، وحصلنا على قرض أخر من البنك لصالح صندوق الإسكان الاجتماعي بقيمة 500 مليون دولار، سحبنا الشريحة الأولى منه بقيمة 125 مليون دولار نعمل بهم حالياً، إلى جانب ما هو متبقى من القرض الأول.

 

 

لا يوجد صندوق لضمان المخاطر، لأننا لا نحتاجه فهذا إسكان اجتماعي "تمليك" نعطيه شقه بسعر التكلفة، ولكن التمويل بين العميل والبنك وفى حالة التعثر البنك بيجدول للعميل فهو يخضع لشروط التمويل الطبيعية.

 

والبنوك كانت ترفض التعامل مع هذه الشريحة من العملاء، ولكننا استطعنا عمل مبادرة مع البنك المركزى حتى يستفيد المصريين من ودائعهم بالبنوك، والاستفادة بميزة غير معقولة من الفائدة خصوصاً في ظل الظروف الاقتصادية التى نمر بها فقرض السيارة تتعدى فائدته 18%، وهى تجربة تبهر الخبراء الدوليين انفسهم.

 

وهذا يعتبر أكبر مشروع للتمويل العقارى في مصر، وهو ما سيعطى دفعة كبيرة لنظام التمويل العقاري الذى ظل مهمش لسنوات، ويعطى خبرة للبنوك في كيفة تمويل شرائح غير محدودة من المجتمع المصري، فالمواطن البسيط ذو الثقافة المحدودة بدء يفهم معنى التمويل العقاري، ومميزاته وعيوبه، وهذه أحد المكاسب الرئيسية بالنسبة لنا حيث أن هناك عملاء دخلوا البنوك وعمرهم ما دخلوها من قبل، وهي مزايا جانبية تساهم في تحقيق مبدء الشمول المالي، وكلما نتوسع كلما تحسن الوضع.

 

 

لدينا بعض المحاور الجديدة، منها "فئة ذوى دخل أعلى بدون دعم" حتى 5000 جنيه للأسرة حيث وافق  مجلس الوزراء وافق على توفير وحدات الإسكان الاجتماعي لهذه الفئة بسعر 180 الف جنيه للوحدة 90 متر تشطيب كامل بدون دعم ، إذا كانت متاحة، "وفي حالة توفير الوحدة بعد عام مازال الأمر محل دراسة بمجلس الوزراء لوضع الأطر السعرية لها".

 

وستكون تلك الوحدات بسعر التكلفة وبدون أى دعم من الدولة، وبنفس نظام التمويل العقاري حيث سيدفع قسط بحد أقصى 40% من الدخل على 20 عام، وفرق السعر بالزيادة في ثمن الوحدة بقيمة 25 الف جنيه هو تكلفة المرافق العامة وتنسيق المواقع.

 

نحن لا ننافس القطاع الخاص حيث أننا نقدم وحدات لفئة مدعومة لا يعمل عليها هذا القطاع فوحدات الإسكان بالقطاع الخاص لا تقل عن 400 ألف جنيه في حين نحن نقدم وحدات بسعر التكلفة 154 ألف جنيه فقط ومدعومة من الدولة بمبلغ يصل إلى 25 ألف جنيه في حده الأقصى.

 

بل بالعكس "احنا فاتحين الباب للمشاركة مع القطاع الخاص إذا رغب في ذلك ، من خلال مبادرة تهدف لتوفير وحدات بأنظمة متنوعة وفى متناول الجميع وبحدود سعرية متفق عليها على أن يكون جزء من المشروع للإسكان الاجتماعي لمحدودي الدخل.

 

والصندوق مستعد لتوفير أراضي للقطاع الخاص مقابل نسبة 30% من الوحدات للإسكان الاجتماعي، بمعنى أنه يحصل على 100 فدان يبنى 70 فدان إسكان متوسط، و30 فدان إسكان اجتماعى وفق ضوابط سعرية محددة ، مؤكدة أن مجلس الوزراء وافق علي هذه المبادرة الأسبوع قبل الماضي.