24 مدينة حول العالم مهددة بالفقاعة العقارية في 2019

كشف مؤشر "إيه.جي" لرصد فقاعة العقارات في 24 مدينة حول العالم عن عام 2019، والتابع للبنك الاستثماري "يو.بي.إس"، عن أن تخلي مدينة لندن عن لقب الأكثر عرضة لخطر الفقاعة العقارية لتحل مكانها مدينة ميونخ، وتتعرض مدينتي فرانكفورت وباريس  بشكل متزايد لخطر أن تصبح أسعار العقارات غير مستدامة.

وجاء خروج لندن من منطقة الخطر بسبب تراجع الأسعار في العاصمة البريطانية من الذروة المسجلة في منتصف عام 2016 على خلفية عدم اليقين ذات الصلة بمسألة البريكست إضافة لارتفاع الضرائب العقارية.

وتبدو أسعار العقارات في سنغافورة وبوسطن وميلان ذات تقييمات عادلة، بينما في مدينة شيكاغو لا تزال مقومة بأقل من قيمتها.

وقال مارك هيفيل كبير مسؤولي الاستثمار في البنك: "على الصعيد العالمي، تتفوق حالة عدم اليقين الاقتصادي على تأثير معدلات الفائدة الآخذة في الهبوط على الطلب على الإسكان في المناطق الحضرية".

وتابع: "ومع ذلك فإن معدلات الفائدة المنخفضة في أجزاء من مناطق اليورو لا تزال تساعد في دفع تقييمات العقارات إلى نطاق خطر الفقاعة".

وكانت فرانكفورت المدينة الوحيدة التي شهدت زيادة بأكثر من 10 بالمائة في الأسعار على المدى العام المنتهي في سبتمبر الماضي، وعلى العكس، فإن سيدني وفانكوفر ودبي شهدوا عملية تصحيح تجاوزت 5 بالمائة على مدى عام مدى.

وتقدم زيوريخ التي تقع في منطقة المبالغة في تقييم الأسعار، أقل عائد إيجاري بين المدن التي تشملها هذه الدراسة (قيمة الإيجار نسبة لسعر الوحدة)، وبالتبعية فإن معدلات الفائدة السالبة في سويسرا أمر رئيسي للحفاظ على رغبة المشترين لدفع ثمن العقارات عند المستويات الحالية.

وتتفوق زيوريخ على مدينة جنيف حالياً من حيث السعر ونقاط المؤشر، وذلك بعد عملية تصحيح تقل قليلاً عن 10 بالمائة في الفترة بين 2013 وحتى 2016.

وتقع كل من باريس وفرانكفورت حالياً داخل نطاق خطر التعرض لفقاعة عقارية كما أن سوق الإسكان في مدريد وميلان آخذ في التعافي.

وتراجع المؤشر الخاص بمدينتي لندن وستوكهولممع حقيقة أن الأسعار المعدلة وفقاً للتضخم في المدينة البريطانية تتجه للهبوط دون الذروة المسجلة في منتصف عام 2016.

لم تشهد المدن الأمريكية زيادة في درجات المؤشر خلال 2019 وذلك للمرة الأولى منذ بدء إجراء هذه الدراسة في عام 2011.

وأدى التغيير في الإجراءات التنظيمية ومسائل القدرة على تحمل التكاليف في انخفاض عن المتوسط لأسعار المنازل في نيويورك.

وبالمثل، فإن قضايا كالقدرة على تحمل التكاليف والتوترات التجارية إضافة إلى تناقص الطلب الأجنبي تسبب في الحد من نمو أسعار المنازل في مدن سان فرانسيسكو ولوس أنجلوس خلال الآونة الحالية.

وفي حين أن بوسطن تشهج تقييماً عادلاً لأسعار المنازل مع الاستفادة من جاذبية المنطقة للشركات وأصحاب الدخول المرتفعة، إلا أن شيكاغو مقومة بأقل من قيمتها.

مدن الشرق الأوسط

تشهد أسعار المنازل في دبي تقلبات كثيرة، حيث انخفضت الأسعار بنسبة 35 بالمائة تقريباً منذ الذروة الأخيرة في عام 2014 كما هبطت قيمة المؤشر بشكل حاد.

ومن المتوقع أن تصل الأسعار لنقطة تتوقف عندها عملية الهبوط، كما أن السوق حالياً في حالة "سعر عادل" لأسعار العقارات.

تراجع الطلب في سوق العقارات في هونج كونج، حيث أدت النظرة الاقتصادية الأضعف إلى إضعاف معنويات المشتري.

وفي الوقت نفسه، انتهت طفرة الإسكان القصيرة في سنغافورة بين منتصف 2017 ومنتصف 2018.

وبحلول نهاية الربع الأول من عام 2019، كانت الأسعار في سيدني أقل بنسبة 15 بالمائة مما كانت عليه في فترة الذروة كما وصل نمو الائتمان للإسكان إلى أدنى مستوياته على الإطلاق.